第四章 投资性房地产
一、单项选择题
1、下列各项中，属于投资性房地产的是（ ）。
A、房地产企业开发的准备出售的房屋
B、房地产企业开发的已出租的房屋
C、企业持有的准备建造房屋的土地使用权
D、企业以经营租赁方式租入的建筑物
2、2011年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。
A、100
B、100.2
C、100.3
D、100.5
3、甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2010年7月1日开始对一项投资性房地产进行改良，改良后将继续用于经营出租。该投资性房地产原价为500万元，采用直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零，已使用4年。改良期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2010年12月31日改良完成，则2010年末该项投资性房地产的账面价值为（ ）万元。
A、500
B、487.5
C、475
D、100
4、下列关于成本模式计量的投资性房地产的说法中，不正确的是（ ）。
A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算
B、在每期计提折旧或者摊销时，计提的折旧和摊销金额需要记入“管理费用”科目
C、发生减值时，需要将减值的金额记入“资产减值损失”科目
D、在满足一定条件时，可以转换为公允价值模式进行后续计量
5、大华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2010年3月10日将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为3 700万元，预计使用年限为30年，预计净残值为100万元．在采用年限平均法计提折旧的情况下，2010年该办公楼应计提的折旧额为（ ）万元。
A、90
B、120
C、0
D、100
6、甲公司的投资性房地产采用成本模式计量。2011年4月25日，甲公司将一项投资性房地产转换为固定资产。转换时该投资性房地产的账面余额为240万元，已提折旧40万元，已经计提的减值准备为20万元。该投资性房地产的公允价值为150万元。转换日固定资产的账面价值为（ ）万元。
A、200
B、150
C、180
D、240
7、甲股份公司采用成本模式计量投资性房地产，企业于2011年5月15日将行政管理部门使用的办公楼转为投资性房地产，转换日的办公楼的账面余额为800万元，累计折旧额为420万元，计提的减值准备金额为50万元，预计尚可使用年限15年，采用平均年限法计提折旧，无残值，则甲公司在2011对该投资性房地产应计提的折旧额是（ ）万元。
A、14.67
B、12.83
C、29.17
D、33.33
8、下列关于处置投资性房地产的会计处理中，表述不正确的是（ ）。
A、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应将其账面价值转入其他业务成本
B、企业处置投资性房地产时，应当将取得的价款计入其他业务收入
C、企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入投资收益
D、企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当将累计公允价值变动转入其他业务成本
9、甲公司将其一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。2010年1月1日，该项投资性房地产具备了采用公允价值模式计量的条件，甲公司决定对该投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价3 000万元，已计提折旧1 500万元，计提减值准备250万元，当日该大楼的公允价值为3 500万元。甲公司按净利润的10％计提盈余公积。不考虑递延所得税等因素的影响，则该事项对“利润分配—未分配利润”科目的影响金额为（ ）万元。
A、2 025
B、2 250
C、0
D、1 800
二、多项选择题
1、下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。
A、企业拥有并出租给员工居住的宿舍
B、企业以经营租赁方式租出的写字楼
C、房地产开发企业持有并准备增值后出售的房屋
D、企业持有拟增值后转让的土地使用权
2、下列有关投资性房地产初始计量的表述中，正确的有（ ）。
A、外购的投资性房地产应以购买价款作为投资性房地产的成本，相关税费计入当期损益
B、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成
C、债务重组取得的投资性房地产按照债务重组的相关规定处理
D、非货币性资产交换取得的投资性房地产按照非货币性资产交换准则的规定处理
3、下列有关投资性房地产的表述中，不正确的有（ ）。
A、成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧
B、公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧
C、成本模式下，当月增加的土地使用权当月进行摊销
D、成本模式下，当月增加的土地使用权当月不进行摊销
4、下列关于采用成本模式计量的投资性房地产的表述中，不正确的有（ ）。
A、如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的当月开始计提折旧
B、如果是建筑物，应自取得该投资性房地产的次月开始计提折旧
C、如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的当月开始摊销
D、如果是土地使用权，应自取得该投资性房地产的次月开始摊销
5、下列各项中，影响企业当期损益的有（ ）。
A、采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额高于账面价值的差额
B、采用成本模式计量，期末投资性房地产的可收回金额低于账面价值的差额
C、企业将采用公允价值计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额
D、自用的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额
6、下列有关投资性房地产的会计处理方法中，不正确的有（ ）。
A、非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，公允价值与原账面价值的差额计入资本公积
B、无论采用公允价值模式，还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，取得的租金收入，均应计入其他业务收入
C、将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，其在转换日的公允价值与原账面价值的差额，应计入投资收益
D、投资性房地产的处置损益应计入营业外收入或营业外支出
7、下列各项中，应计入其他业务收入的有（ ）。
A、投资性房地产租金收入
B、投资性房地产公允价值变动额
C、出售投资性房地产收到的款项
D、处置投资性房地产时，结转与该项投资性房地产相关的资本公积
8、下列关于投资性房地产的会计处理中，正确的是（ ）。
A、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计估计变更处理
B、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应将变更时公允价值与账面价值的差额，计入留存收益
C、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应将变更时公允价值与账面价值的差额，计入公允价值变动损益
D、投资性房地产由成本模式转为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理
9、投资性房地产转换日的确定方法，正确的有（ ）。
A、投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
B、作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日
C、作为自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
D、自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
三、判断题
1、已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，不属于投资性房地产。（ ）
对
错
2、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出（ ）。
对
错
3、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产的成本。（ ）
对
错
4、采用成本模式计量的投资性房地产，按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销，计入当期损益。（ ）
对
错
5、采用公允价值模式计量的投资性房地产可以转变为成本模式计量。()
对
错
6、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不需计提折旧或摊销，但应于每期期末进行减值测试，如果可收回金额小于账面价值，应计提减值准备。（ ）
对
错
7、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额一律计入公允价值变动损益。（ ）
对
错
8、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入所有者权益。（ ）
对
错
9、企业出售、转让或报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入所有者权益。（ ）
对
错
10、采用成本模式计量的投资性房地产，已经计提的减值准备，在以后期间价值回升时转回。（ ）
对
错
四、计算分析题
1、A房地产开发公司适用的所得税税率为25％，所得税采用资产负债表债务法核算。A公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，有关房地产的相关业务资料如下：
（1）2009年12月，A公司与B公司签订租赁协议，约定将A公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租期为2年，每年收取租金400万元，租金于每年年末收取。
（2）2010年1月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为6 000万元。
（3）2010年12月31日，该写字楼的公允价值为6 600万元。
（4）2011年12月31日，该写字楼的公允价值为6 300万元。
（5）2012年1月1日，租赁期届满，A公司收回该项投资性房地产。为了提高该写字楼的租金收入，A公司决定于当日起对该写字楼进行装修改良。
（6）2012年12月31日，该写字楼改良工程完工，共发生支出600万元，均以银行存款支付完毕，即日按照租赁合同出租给C公司。
（7）对于该项房地产，税法规定采用直线法计提折旧，预计使用年限为30年，预计净残值为零。
税法规定资产在持有期间的公允价值变动不计入应纳税所得额，待处置时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额。
（8）各期租金均已按期收到；假定不考虑除所得税以外的其他税费；假定投资性房地产改良期间税法上不计提折旧或摊销。
要求：
（1）编制A公司2010年与该项投资性房地产有关的分录；
（2）编制A公司2011年与该项投资性房地产有关的分录；
（3）编制A公司2012年与该项投资性房地产有关的分录。
2、A公司采用公允价值模式计量投资性房地产，有关资料如下：
(1)2010年11月10日A公司与B公司签订协议，将自用的办公楼出租给B公司，租期为3年，每年租金为500万元，于每年年末收取，2011年1月1日为租赁期开始日，2013年12月31日到期。2011年1月1日转换日的公允价值为9 000万元，该固定资产账面原值为30 000万元，已计提的累计折旧为20 000万元，未计提减值准备。各年年末均收到租金。
(2)2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为12 000万元。
(3)2012年12月31日该投资性房地产的公允价值为18 000万元。
(4)2013年12月31日租赁协议到期，A公司将办公楼出售，取得价款30 000万元。
要求：
（1）编制转换日转换房地产的有关会计分录。
（2）编制2011年收到租金 、2011年12月31日调整投资性房地产的会计分录，同时计算影响2011年营业利润的金额。
（3）编制2012年12月31日调整投资性房地产的会计分录，说明2012年12月31日资产负债表“投资性房地产”列示金额。
（4）编制2013年12月31日处置投资性房地产的相关会计分录，并计算出售投资性房地产时影响营业利润的金额。
3、甲公司主要从事房地产开发业务，按净利润的10％提取盈余公积。有关业务如下：
（1）2010年1月1日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将其开发的一栋写字楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为2010年1月1日，租赁期为3年，每年年末收取租金250万。甲公司此前将该项房地产作为存货管理，账面余额为3 600万元，已计提存货跌价准备600万元。甲公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为30年，预计净残值为0，采用直线法计提折旧。假定该写字楼作为投资性房地产核算就开始计提折旧，当年相关的会计处理为：
借：投资性房地产 3 600
存货跌价准备 600
贷：开发产品 3 600
投资性房地产减值准备 600
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250
借：其他业务成本 120
贷：投资性房地产累计折旧 120
（2）2011年1月1日，甲公司认为该项房地产所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。当日，该项房地产的公允价值为3 200万元。
2011年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为3 800万元。
当年相关的会计处理为：
借：投资性房地产—成本 3 200
投资性房地产累计折旧 120
利润分配—未分配利润 252
盈余公积 28
贷：投资性房地产 3 600
借：银行存款 250
贷：其他业务收入 250
借：投资性房地产—公允价值变动 600
贷：公允价值变动损益 600
（3）假定各期租金均按期收到，不考虑所得税、营业税等因素。
要求：根据上述材料。逐笔分析，判断会计处理分录是否正确，如不正确，请说明正确的会计处理（答案中金额单位用万元表示）。
答案部分
一、单项选择题
1、
【正确答案】 B
【答案解析】
房地产企业开发的准备出售的房屋，属于企业的存货；企业持有的准备建造房屋的土地使用权属于无形资产；企业以经营租赁方式租入的建筑物，产权不属于企业，不属于企业的资产，更不能确认为投资性房地产。
【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】
2、
【正确答案】 A
【答案解析】
外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用，为投资性房地产直接发生的相关税费，比如契税、维修基金等才能计入投资性房地产成本。
【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】
3、
【正确答案】 A
【答案解析】
投资性房地产改良期间，不应计提折旧，因此2010年末该项投资性房地产的账面价值＝500－500/20×4＋100＝500（万元）。
【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】
4、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考核投资性房地产的计量。选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目。
【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
5、
【正确答案】 C
【答案解析】
在采用公允价值模式计量的情况下不对该投资性房地产计提折旧或摊销。
【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
6、
【正确答案】 C
【答案解析】
采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用的房地产，固定资产应该以投资性房地产的账面价值作为其账面价值。
【该题针对“投资性房地产转换为自用房地产”知识点进行考核】
7、
【正确答案】 B
【答案解析】
转换后的投资性房地产的账面余额800万元，2011年计提的折旧额是（800－420－50）/15×7/12＝12.83（万元）。
【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】
8、
【正确答案】 C
【答案解析】
企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，应转入其他业务成本科目。
【该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核】
9、
【正确答案】 A
【答案解析】
该事项对“利润分配—未分配利润”科目的影响金额＝[3 500－（3 000－1 500－250）] ×（1－10％）＝2 025（万元）。
相关会计分录为：
借：投资性房地产—成本 3 500
投资性房地产累计折旧 1 500
投资性房地产减值准备 250
贷：投资性房地产 3 000
盈余公积 225
利润分配—未分配利润 2 025
【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、
【正确答案】 BD
【答案解析】
本题考核的是投资性房地产核算内容的判断。选项A是自用房地产，选项B因为是经营租赁租出资产，说明已经租出，所以可以作为投资性房地产；选项C属于作为存货的房地产，不符合投资性房地产的定义。
【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】
2、
【正确答案】 BCD
【答案解析】
选项A，外购的投资性房地产成本按照购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出确定。
【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】
3、
【正确答案】 BD
【答案解析】
成本计量模式下，投资性房地产属于固定资产的按照固定资产的核算原则处理，投资性房地产属于无形资产的按照无形资产的核算原则处理；公允价值模式下的投资性房地产不用计提折旧或摊销。
【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】
4、
【正确答案】 AD
【答案解析】
投资性房地产属于建筑物的，应按照固定资产的核算原则处理；投资性房地产属于土地使用权的，应按照无形资产的核算原则处理。
【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
5、
【正确答案】 BCD
【答案解析】
选项A不需要进行会计处理。选项B应计提资产减值损失，选项C、D应将差额计入公允价值变动损益。
【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
6、
【正确答案】 ACD
【答案解析】
选项A，非投资性房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产的，只有公允价值大于原账面价值的差额才计入资本公积；选项C，采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，转换日公允价值与原账面价值的差额，应计入公允价值变动损益；选项D，投资性房地产的处置损益应通过其他业务收入与其他业务成本来反映。
【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
7、
【正确答案】 AC
【答案解析】
投资性房地产公允价值变动额，计入公允价值变动损益；处置投资性房地产时，与该项投资性房地产相关的资本公积应转入其他业务成本。
【该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核】
8、
【正确答案】 BD
【答案解析】
投资性房地产从成本模式转变为公允价值模式是作为会计政策变更处理的，变更时公允价值和账面价值的差额是调整期初留存收益。
【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】
9、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】
三、判断题
1、
【正确答案】 错
【答案解析】
已对外经营出租但仍由本企业提供日常维护的建筑物，由于日常维护一般属于不重大的辅助服务，因此该建筑物一般属于企业的投资性房地产。
【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】
2、
【正确答案】 对
【答案解析】
【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】
3、
【正确答案】 对
【答案解析】
【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】
4、
【正确答案】 对
【答案解析】
【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
5、
【正确答案】 错
【答案解析】
本题考核投资性房地产计量模式的转变，以公允价值模式核算的投资性房地产不能再转为成本模式核算，而成本模式核算的投资性房地产符合一定的条件可以转为公允价值模式。
【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
6、
【正确答案】 错
【答案解析】
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不需计提折旧或摊销，也不需要计提减值准备，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。
【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
7、
【正确答案】 对
【答案解析】
【该题针对“投资性房地产转换为自用房地产”知识点进行考核】
8、
【正确答案】 错
【答案解析】
转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。
【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】
9、
【正确答案】 错
【答案解析】
本题考核投资性房地产的处置。企业出售、转让或报废投资性房地产时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额应计入当期损益。
【该题针对“投资性房地产的处置”知识点进行考核】
10、
【正确答案】 错
【答案解析】
已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
四、计算分析题
1、
【正确答案】 （1）编制A公司2010年与该项投资性房地产有关的分录：
①2010年1月1日：
借：投资性房地产—成本 6 000
贷：开发产品 6 000
②2010年12月31日：
借：投资性房地产—公允价值变动 600
贷：公允价值变动损益 600
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
③2010年12月31日，该项投资性房地产的账面价值为6 600万元，计税基础＝6 000－6 000/30＝5 800（万元），应确认递延所得税负债：
借：所得税费用 200
贷：递延所得税负债 200
（2）编制A公司2011年与该项投资性房地产有关的分录；
①2011年12月31日：
借：公允价值变动损益 300
贷：投资性房地产—公允价值变动 300
借：银行存款 400
贷：其他业务收入 400
②2011年12月31日，该项投资性房地产的账面价值为6 300万元，计税基础＝6 000－（6 000/30）×2＝5 600（万元），递延所得税负债期初余额为200万元，期末余额＝（6 300－5 600）×25%＝175（万元），应转回递延所得税负债25万元：
借：递延所得税负债 25
贷：所得税费用 25
（3）编制A公司2012年与该项投资性房地产有关的分录：
①将投资性房地产转入改良：
借：投资性房地产—在建 6 300
贷：投资性房地产—成本 6 000
—公允价值变动 300
②发生改良支出：
借：投资性房地产—在建 600
贷：银行存款 600
③改良工程完工：
借：投资性房地产—成本 6 900
贷：投资性房地产—在建 6 900
【答案解析】
【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】
2、
【正确答案】 （1）
借：投资性房地产——成本 9 000
累计折旧 20 000
公允价值变动损益 1 000
贷：固定资产 30 000
（2）
借：银行存款 500
贷：其他业务收入 500
借：投资性房地产——公允价值变动 3 000
贷：公允价值变动损益 3 000
影响2011年营业利润的金额=- 1000+500+3000=2500（万元）
（3）
借：投资性房地产——公允价值变动（18000-12000）6 000
贷：公允价值变动损益 6 000
2012年12月31日资产负债表“投资性房地产”列示金额为18000万元。
（4）
借：银行存款 30 000
贷：其他业务收入 30 000
借：其他业务成本 10 000
公允价值变动损益 8 000
贷：投资性房地产——成本 9 000
——公允价值变动 9 000
出售投资性房地产时影响营业利润的金额=出售时的公允价值30000-出售时的账面价值18000=12000(万元)
【答案解析】
【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】
3、
【正确答案】 （1）2010年第一笔和第三笔会计分录不对，正确的处理是：
借：投资性房地产 3 000
存货跌价准备 600
贷：开发产品 3 600
借：其他业务成本 100
贷：投资性房地产累计折旧 100
（2）2011年第一笔会计分录不对，正确的处理是：
借：投资性房地产—成本 3 200
投资性房地产累计折旧 100
贷：投资性房地产 3 000
利润分配—未分配利润 270
盈余公积 30
【答案解析】
【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】
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